IL CONTRATTO PRELIMINARE CON EFFETTI ANTICIPATI

Abstract

Si definisce contratto preliminare il rapporto contrattuale a mezzo del quale le parti si impegnano a stipulare in futuro, un successivo contratto, detto definitivo. Nella prassi negoziale accade, infatti, assai di frequente, che le parti, già in sede di stipulazione del preliminare, prevedano l’anticipazione degli effetti relativi alla pattuizione finale. Questo peculiare schema contrattuale risulta caratterizzato dalla scelta operata dai contraenti, di realizzare la complessa vicenda traslativa e/o costitutiva del diritto, attraverso la scissione tra un contratto produttivo di effetti che comunque rimangono meramente obbligatori (preliminare) ed un secondo contratto attributivo del diritto finale (definitivo) e che attua in concreto il trasferimento del diritto. Ambito di maggiore applicazione di tale schema contrattuale, pur essendo lo stesso suscettibile di adattarsi a qualsivoglia tipologia contrattuale risulta quello della vendita di beni immobili. In tal senso, può sostenersi come la consegna anticipata del bene ed il pagamento anticipato di una parte del prezzo quali obbligazioni assunte con il contratto preliminare di vendita, non si configurino propriamente come un’anticipata esecuzione del definitivo, bensì come specifiche obbligazione del preliminare e che rinvengono la loro fonte nel medesimo. Al fine di dirimere il contrasto giurisprudenziale sorto con riguardo alla tipicità o meno di tale fattispecie negoziale, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito come la pattuizione ad effetti anticipati non configuri una fattispecie atipica, in quanto non concreta una funzione economico- sociale nuova e diversa rispetto ai singoli contratti tipici funzionalmente collegati (comodato e mutuo gratuito) e riconducibili alle obbligazioni che le parti hanno deciso di assumere ed eseguire anticipatamente. Va altresì rilevato, come il fatto di consentire all’autonomia privata di differire l’effetto traslativo ad un momento successivo alla formazione dell’accordo non si pone quale deroga rispetto al principio consensualistico di cui all’Art. 1376 C.C., considerato che il contratto preliminare, quantunque ad effetti anticipati, è inserito in una sequenza procedimentale caratterizzata dalla scissione fra il titulus e il modus adquirendi e risultando esso, comunque sempre produttivo di meri effetti obbligatori, derivando l’effetto reale dalla stipulazione del successivo contratto definitivo. Per quanto concerne gli effetti anticipati, si ritiene che gli stessi vadano inquadrati come obbligazioni accessorie che rimangono al di fuori della causa del contratto preliminare vero e proprio la quale non risulta, in tal modo, influenzata nella sua funzione principale, consistente nel vincolare i contraenti alla futura stipulazione negoziale. Ai fini dell’adempimento del contratto preliminare ad effetti anticipati, si richiederà l’esecuzione tanto della prestazione principale, quanto di quelle accessorie. Per contro, il Legislatore ha approntato in caso di inadempimento del preliminare taluni specifici rimedi, quali la sentenza costitutiva che produca gli stessi effetti del contratto non concluso ex Art. 2932 C.C., qualora la parte non preferisca, secondo il proprio interesse, agire per la risoluzione del contratto in aggiunta o meno al risarcimento del danno.